L’acquisto di un immobile in costruzione è una decisione importante che porta con sé notevoli rischi. In risposta a questa problematica, la normativa italiana ha introdotto importanti novità per rafforzare le tutele a favore degli acquirenti, particolarmente vulnerabili in questa tipologia di transazioni immobiliari. Questo articolo esplorerà le recenti modifiche legislative che influenzano gli acquisti di immobili da costruire, entrati in vigore dopo il 16 marzo 2019.
Le Novità della Legge del 2019
Il Decreto Legislativo 14 gennaio 2019 n. 14 ha introdotto modifiche significative alla disciplina degli immobili in costruzione, rispondendo a una serie di problematiche emerse nel corso degli anni. Tra le principali novità, troviamo:
- Il Ruolo Centrale del Notaio: il notaio è ora responsabile del perfezionamento del contratto preliminare obbligatorio, una mossa che mira a garantire una maggiore trasparenza e a prevenire la disapplicazione delle norme a tutela dell’acquirente.
- La Polizza Decennale Postuma: questa polizza garantisce l’acquirente contro difetti di costruzione che potrebbero emergere dopo l’acquisto dell’immobile. È obbligatorio che il costruttore consegni questa polizza all’atto della vendita, offrendo così una copertura lungo un arco temporale di dieci anni.
- Rinnovato Impiego della Fideiussione: la fideiussione ora protegge l’acquirente non solo in caso di crisi del costruttore, ma anche nell’eventualità che la polizza decennale postuma non sia stata rilasciata, offrendo così un ulteriore strato di sicurezza.
Condizioni di Applicazione della Normativa
Le tutele previste dal decreto del 2005 e le integrazioni del 2019 si applicano a condizione che:
- Il venditore sia un costruttore o una cooperativa edilizia che agisce nell’esercizio di impresa.
- L’acquirente sia una persona fisica, inclusi i soci di una cooperativa.
Queste disposizioni si applicano esclusivamente agli immobili il cui titolo edilizio sia stato richiesto o presentato al Comune a partire dal 16 marzo 2019.
I Rischi per l’Acquirente e i Rimedi Legislativi
L’acquisto di un immobile non completamente edificato espone l’acquirente a vari rischi, tra cui:
– Asimmetria Informativa: i costruttori, avendo maggiore esperienza, possono approfittare della mancanza di conoscenza degli acquirenti.
– Possibili Crisi del Costruttore: in caso di crisi finanziaria del costruttore prima del trasferimento della proprietà, gli acquirenti rischiano di perdere i loro investimenti senza garanzie reali a protezione.
– Difetti Costruttivi: anche senza una crisi del costruttore, i difetti di costruzione possono emergere solo anni dopo l’acquisto, spesso quando il costruttore non è più in grado di rispondere economicamente.
Le Garanzie Legali a Tutela dell’Acquirente
La legge offre diverse forme di protezione all’acquirente:
- La Fideiussione: garantisce la restituzione delle somme versate fino al trasferimento della proprietà.
- Polizza Assicurativa Indennitaria: copre i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da difetti costruttivi, a partire dalla data di ultimazione dei lavori.
Formalità Contrattuali
Oggi, il contratto preliminare deve essere stipulato con forme più rigorose:
– Deve essere redatto sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, con il coinvolgimento di un notaio.
– Deve rispettare standard minimi di contenuto e essere trascritto nei registri immobiliari per garantire la massima trasparenza e sicurezza giuridica.
Riassunto
Le normative introdotte e le recenti modifiche sono essenziali per garantire la sicurezza degli investimenti immobiliari in costruzioni non ancora completate. Queste misure di tutela si propongono di equilibrare le dinamiche di potere tra costruttore e acquirente, riducendo i rischi e promuovendo pratiche di costruzione responsabili. Per chi sta considerando l’acquisto di un immobile in costruzione, è fondamentale essere informati su queste normative per proteggere il proprio investimento futuro.
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